智慧仓储物流的产业特征和投资逻辑
- 智慧仓储物流是产业升级的必然趋势之一，尤其在中国（传统仓储物流类似城中村，会被转换、升级、淘汰）
- 慢牛，投资资金需求大、年收益率低、回报周期长、（在中国）长期趋势看多
- 有别于其它产业和经济体的兴衰周期波动（赚钱的时候暴利、赔钱的时候血亏），智慧仓储物流增长慢但稳健、抗波动能力强，经济上行时赚钱、经济下行时更是机会，以20～50年的周期论低风险、胜过追逐热门产业
- 适合笨钱投资、适合大体量自有资金投资（不适合用金融杠杆套利），目前仅海外产业资金能将其作为产业投资、国内普遍还是以生意思维处置，所以是海外产业资金分享中国发展红利的机遇
- 国内数年来该产业领域的热度，有来自于我方为主力在智慧仓储物流产业持续投资、建设导致的推动作用
高标仓
智慧仓储必须的高标仓（含冷链），战略新兴产业所需基础设施、产业生态创建和运营的基础。仓储物流基础设施根据建设标准分为普通仓与高标仓。战略新兴产业必须选择高标仓、高度依赖高标仓。
高标仓与普通仓对比
| 特征 | 高标准物流仓储设施 | 普通物流仓储设施 |
| 结构 | 单层：高品质钢结构多层：混凝土/钢结构，附带坡道/电梯 | 非标准混凝土/钢结构多层：无通道 |
| 总建筑面积 | 独栋一般不小于1万平方米园区一般不小于5万平方米 | <8,000平方米 |
| 层高 | 单层库>9米；多层库首层>8米 | 4米至7米 |
| 承载力 | 1层：>3吨/平方米2层：>2吨/平方米 | 1层：<3吨/平方米其他楼层：<2吨/平方米 |
| 立柱间距 | >12米 | <12米 |
| 消防等级 | 丙二类及以上 | 丙二类以下 |
| 消防设施 | 消防栓、灭火器、火灾警报、自动防火喷淋 | 消防栓 |
| 地面漆 | 耐磨性环氧树脂/金刚砂耐磨地坪 | 非标准，如水泥地面或素填土 |
| 监控系统 | 24小时安保及集中监控服务 | 保卫室或无该设备 |
| 采光项 | 装备条形照明灯天花板 | 非标准 |
| 其他 | 卸货平台每层高度1.3米；雨棚悬挑宽度6米或8米，高度不低于4.5米；盘道按40尺集卡荷载 | 非标准 |
| 集中供热 | 办公室及仓储装置集中供热 | 无该设备 |
| 通风设备 | 按需要设定每小时多次 | 手通空气或无该设施 |
（一）高标仓是产业基础条件、以及基础条件的基础
当代产业竞争，尤其是战略新兴产业，其特征是
- 全球化的供应链与供应链竞争、产业链与产业链竞争
- 金融与产业运营过程高度融合，如供应链金融、融资租赁等金融服务形式多样、渗透率高、涉及面广
因此使得战略新兴产业的基础设施，七通一平、九通一平远远不够，先进的生产性服务业才是关键、必须的基础设施；生产性服务业的软硬件关键则在于
- 硬件：高标仓
- 软件：基于高标仓的智慧物流、供应链管理和运营、以高标仓和第三方物流为基础的供应链金融，装备和产品的融资租赁等等
亚马逊和耐克等顶级企业，可以没有厂房、但不能没有高标仓，而且其核心业务高度依赖高标仓，供应链运营、金融服务等等同样也需要依托高标仓
（二）中外差距
1．客观差距
国内仓储设施和运营管理水平相比国外差距明显，尤其高标仓稀缺、第三方仓储渗透率低，限制了高端制造业发展。根据CBRE资料世邦魏理仕显示，目前国内人均仓储面积为0.77平方米/人，远远低于日本的4.0平方米/人和美国的5.4平方米/人；人均高标仓面积占比仅仅0.05平方米/人，而美国人均却高达1.2平方米/人。
国内高标仓供给量不足，区域布局也不平衡，广州和深圳的高标仓加起来不及上海的规模水平；
中国的冷库库容目前低于印度；食品、药品全程冷链能力不足和缺失、无法支持全程冷链，缺链、断链被视为正常。
2．认知差距
国内普遍关注产品与产品、技术与技术、价格与价格的差异，但对可持续发展的关键要素——生产性服务业则认知模糊
高标仓资金密集、技术密集、效益水平高，与传统仓储土地密集、人员密集、效益水平低截然不同，是先进产业降本增效与核心竞争力的关键、高效供应链以及供应链金融的关键基础设施。
3．投资能力差距
高标仓资金密集、技术密集，投资强度大、投资总额高、回报周期长，随中国经济向求质发展、高标仓的缺口会进一步加大
- 目前只有海外资金才肯规模投资智慧物流这类慢牛型产业（资金占用大、年收益率低、回收周期长，国内资金杠杆成本和周期不匹配）
- 国内的央企和上市公司，限于资金成本和财务报表限制，最多只投部分自用的仓储物流、不会大规模对外提供智慧物流设施和能力；
- 民营企业投不起、资金成本吃不消、不合算，因此偏好占地做低端物流、偏好低容积率、低成本建造库房、少纳税，对地方经济发展升级起不到促进作用
- 海外上市仓储物流类公司、限于上市对财务报表的压力，一般是自投和租赁结合
- 国内政府不会直接投资和运营智慧物流
- 这些现状导致需要高标准第三方仓储物流条件的企业得不到外部资源、只能自己负重前行，削弱了企业竞争力
- 这些现状也导致国内对第三方智慧仓储物流作用、运营及重要性的政策引导不足
